Bruttomietrendite-Rechner — Lohnt sich diese Immobilie als Kapitalanlage?

Wie berechnet man die Bruttomietrendite einer Immobilie?

Die Bruttomietrendite ist die einfachste und am häufigsten verwendete Kennzahl, um die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage-Immobilie schnell einzuschätzen. Sie wird berechnet als das Verhältnis der jährlichen Kaltmieteinnahmen zum Kaufpreis:

Bruttomietrendite (%) = (Kaltmiete p.M. × 12) / Kaufpreis × 100

Beispiel: Bei einer Eigentumswohnung mit 165.000 € Kaufpreis und 700 € Kaltmiete pro Monat ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,1 %. Das bedeutet: Die Immobilie spielt jährlich 5,1 % ihres Kaufpreises als Bruttomieteinnahmen wieder ein.

Welche Bruttomietrendite ist für Immobilien in Rheinland-Pfalz gut?

In der Region Andernach, Neuwied und Koblenz liegen typische Bruttomietrenditen 2026 zwischen 3,5 % und 5,5 %. Allgemeine Orientierung:

• Unter 3 %: Niedrige Rendite — meistens in sehr begehrten A-Lagen (z.B. Koblenzer Innenstadt). Hier setzen Investoren auf Wertsteigerung, weniger auf laufende Einnahmen.
• 3 % bis 5 %: Marktüblich für gute B-Lagen in Andernach, Neuwied und Koblenz. Solide Investition bei gleichzeitig stabiler Wertentwicklung.
• Über 5 %: Attraktiv — meist in C-Lagen oder bei Objekten mit Renovierungsbedarf. Höhere Rendite, aber auch höheres Risiko und Aufwand.
• Über 8 %: Vorsicht! Meist in problematischen Lagen (struktureller Leerstand, sozial schwierige Viertel) oder bei Objekten mit verstecktem Sanierungsstau.

Was ist der Mietmultiplikator und wie aussagekräftig ist er?

Der Mietmultiplikator (auch „Vervielfältiger" oder „Faktor" genannt) zeigt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis ausmacht: Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahresmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.

• Faktor unter 20: günstig (Rendite über 5 %)
• Faktor 20–25: marktüblich für gute Lagen
• Faktor über 25: hochpreisig (Rendite unter 4 %)
• Faktor über 30: nur sinnvoll bei sehr hoher Wertsteigerungserwartung

In Koblenz und München sehen Sie häufig Faktoren zwischen 25 und 35. In Andernach und Neuwied liegen sie eher zwischen 18 und 25 — das macht die Region zu einem attraktiven Investitionsstandort am Rande des Speckgürtels.

Brutto vs. Netto: Warum die Bruttomietrendite irreführend sein kann

Die Bruttomietrendite berücksichtigt keine der laufenden Kosten, die eine Immobilie tatsächlich verschlingt. Realistisch betrachtet sollten Sie mindestens 25–35 % von der Bruttomiete als Bewirtschaftungskosten abziehen, um zur Nettomietrendite zu kommen:

• Nicht umlagefähige Nebenkosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Bankgebühren
• Instandhaltung und Reparaturen: 1–2 % vom Kaufpreis pro Jahr (Faustregel Peters'sche Formel)
• Mietausfall: 2–5 % der Jahresmiete als Risiko-Puffer
• Steuern: Einkommensteuer auf Mieteinkünfte, Grundsteuer

Faustregel: Aus 5 % Bruttomietrendite werden in der Praxis ca. 3 bis 3,5 % Nettomietrendite — und das ist vor Kreditzinsen und Steuern. Daher ist eine Bruttomietrendite unter 4 % in der heutigen Zinslage meistens kein gutes Investment.

Auf welche weiteren Kriterien sollten Kapitalanleger achten?

Die Bruttomietrendite ist nur eine von vielen Kennzahlen. Bei einer Kaufentscheidung in Rheinland-Pfalz sollten Sie zusätzlich prüfen:

• Lage und Lagestabilität: Wohnt man hier in 20 Jahren noch gerne? Demografie, Infrastruktur, Arbeitsplätze in der Region
• Mieterstruktur: Familien, Singles, Studenten — wie stabil ist die Mietnachfrage?
• Substanz: Baujahr, letzte Sanierungen, Energieklasse — ab Energieklasse F wird es teuer
• Mietspiegel: Liegt die aktuelle Miete über oder unter Marktniveau? Wo ist Potenzial für Mietsteigerungen?
• Eigentümergemeinschaft (bei ETW): Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Stehen Beschlüsse für Sanierungen an?
• Steuerliche Aspekte: Abschreibung (AfA), Werbungskosten, Veräußerungsgewinne nach 10 Jahren